7 תשובות
ראשית האם נעשתה בעניין בדיקה מסודרת בועדה לתכנון ובארכיב העיריה?
דירה ללא היתר בקומת ביניים נשמע כמו מקרה שמצריך בדיקה מקיפה.
לרוב חריגות מסוג זה מופיעות בקומת הגג, קומת העמודים או הרחבות מצידי המבנה.

לעניין הקניה -
דירה ללא היתר משמעה שהיא לא קיימת בשום מקום.
אין עליה כל רישום בעלות או כל הוכחה להיותה קיימת בצורה מוסדרת.
אם הדירה לא מוסדרת כחוק באופן מידי טרום הקניה עם היתר בניה ורישום בעלות רלונטי
משמעו סיכוי טוב לסכן כסף רב מאד.

במידה ובדירה המדוברת ניתן לבצע הסדרה כחוק על ידי הוצאת היתר בניה, כקונה הייתי מעמיד תנאי יסוד כי ללא היתר בניה ההעסקה לא תוכל להתממש.

בהצלחה!
יחיאל טימסית מומחה סטיפס
דירה שנבנתה ללא היתר, הינה בניה לא חוקית בכל משמעות הפלילית בשכך, במידה ומודבר בקניה, הרי יש לדעת כי יתכן כי ביום מן הימים העירייה תבצע בדיקה בבניין או לחלופין הלשנה. וכי תדרשו לבצע הריסה או לחלופין להוציא היתר בניה וזאת כפוף לאישור וועדה מקומית במנהל ההנדסה.
חשוב לציין כי במידה והמחיר מפתה, הרי יש סיבה לכך!
דרור קופל מומחה סטיפס
שואל השאלה:
הבהרה לשאלה + מספר שאלות נוספות:
בתיק הבניין בעיריה אין היתר בניה. (אך יש תוכניות הבניין ). כל הדירות רשומות בטאבו.. (בעיון בתשריט, לא עושה רושם שיש חריגות בדירה עצמה)
1. איך ניתן לדעת האם ההיתר הבניה "אבד" במרוצת השניים, או שמא מעולם לא היה קיים,
2. מהי העלות ל"הכשרת" המבנה, (הוצאת היתר בניה בדיעבד) (סדר גודל), - והאם במקרה זה "מודדים" מחדש את הדירות (כלומר מכללים מרפסות למניהן בשטחי הדירות - מה שבעבר לא היה קיים)
3. בכמה אחוז דירה מסוג זה נמכרת פחות "ממחיר השוק".
תודה.
שלום אילן
רכישת דירה ללא היתר בניה הינה כאילו רכשת רכב גנוב על כל המשתמע מכך.
כלל ההצעות שקיבלת בדבר הגשת היתר לקבלת היתר בניה, עלולה להוביל אותך רק לבעיות, מאחר ובניה ללא היתר הינה עבירה על חוק התכנון והבניה, שהינה עבירה פלילית, אי לכך "האם אתה מוכן להכניס את הראש למיטה חולה?", זו למעשה השאלה למקרה הספציפי שלך...
אינג' אבי מילר מומחה סטיפס

1. כללית אין לרכוש דירה, בפרט דירה שמצבה התכנוני לא ברור, מבלי להתייעץ ספציפית לגבי המקרה עם עו"ד (במקרה מתאים, עורך הדין יבדוק את הסיכוי/סיכון להליכים פליליים בעתיד בשאלת ההיתר, ולרוב גם ימליץ על בדיקות בשיתוף עם שמאי בעל רקע הנדסי, כדי לבדוק את הסיכון לאי קבלת משכנתא/להפחתה ניכרת יחסית לסכום ההלואה הצפוי/המובטח).

לפיכך בהמשך יובא רק מידע חלקי וכללי מאוד, שאינו תחליף ליעוץ המקצועי שאתה צריך במקרה הספציפי, ועל כן אין להסתמך עליו לצורך עסקה כלשהי:

א. אם יש בתיק הבניין מסמכים שמעידים על נקיטת הליכים פליליים קודמים לעניין הדירה, או אם יש בתיק הבניין היתר בנייה למגורים לחלק מדירות הבניין אך לא לדירה הספציפית (כגון שיימצא בתיק הבניין היתר בניה למגורים לחלק מהקומות בלבד/היתר לשימוש לא למגורים- לגבי הדירה)- המדובר בסיכון כגבוה מאוד (לא תינתן משכנתא כלל או שגובה המשכנתא יהיה נמוך באופן קיצוני לעומת המקובל, ובנוסף, עקב סיכון גבוה שהבניה/ השימוש לא חוקיים, קיים סיכון לקבלתו בעתיד של כתב אישום עירוני בגין "שימוש חורג מהיתר"/"שמוש חורג מתכנית"/וכן לקבלת צו הריסה, סיכון זה יתממש ביש כבר תלונה במדור פיקוח על הבניה/הליך קיים/ וכן במקרה שגורם כלשהו ידחק ברשות המקומית לנהל הליכים, במועד כלשהו בעתיד).

ב. אם בתיק הבניין אין היתר לבניין כולו (לאף חלק ממנו), הדבר אינו מעיד בהכרח שמעולם לא ניתן היתר לבניית הדירה (בתיקי בניין ישנים יש מקרים של אובדן היתר מתיק בניין, כמו גם מקרים שמעולם לא ניתן היתר), אך הסיכונים לעיל קיימים ויש ל'קחתם בחשבון (ולהעריכם בשיתוף מומחה, כאמור לעיל, לפני קבלת החלטה מעשית האם להיכנס לעיסקה. עורך דין טוב שמומחה בנדל"ן ותכנון ובניה גם יחד, יוכל לפעול לא רק להערכת הסיכונים, אלא גם לחיפוש ההיתר, ככל שניתן בעבר אך אבד מתיק הבניין).


בכבוד רב ובברכה

יהודית קנטור, עו"ד
שאלה מורכבת מאוד בהתאם וכל מקרה נשפט לגופו, קניית דירה ללא היתר בניה יכולה להוביל למפח נפש עצום ואובדן כספי!

לכן חובה בכל מובן המילה להתייעץ עם מומחה מקרקעין העוסק בתחום שהנו - שמאי המקרקעין.

לפני כל ביצוע עסקה מסוג זה חובה עליך להתייעץ עימו ולקבל ממנו חוות דעת מקצועית וממוקדת.

היזהר!
טל כרם מומחה סטיפס
הי
אני רואה שענו לך תשובות מצוינות מעלי. הייתי רק ממליץ לבדוק מה קורה עם היטלי הפיתוח במקרה שכזה (מיסוי ביוב, מים וכו). מצרף לך קישור לעוד פרטים.
בהצלחה!
באותו הנושא: